【2026年版】フィリピン不動産購入手順と費用、税金を解説

フィリピン不動産の購入の流れ

フィリピン不動産は、エージェント選びが9割。

フィリピン不動産の購入は、「エージェント選定→物件選び・視察→売買申し込み・手付金支払い→契約・残金支払い→鍵受け取り」の5ステップで進みます。日本にいながら購入を完結させることも可能です。中古物件なら最短1〜3ヶ月、プレビルドなら3〜5年が目安になります。

海外不動産を購入する際は、国内不動産より情報が少ない分、物件をリサーチしたり不動産会社を選ぶだけでも、時間がかかりがちです。あらかじめ、フィリピン不動産購入の流れを把握しておきましょう。

不動産エージェントに連絡する

情報が少ない不動産フィリピンの中古不動産においては、まず不動産エージェントに連絡して直接物件を提案してもらうのがベストです。

希望するエリア、購入目的、出口戦略（長期保有したいか）など条件はなるべく詳細に伝えるようにしましょう。

Webサイトに掲載されている物件情報は古く、在庫がなかったり価格が大きく変動している場合があります。

物件を選ぶ（視察する）

気に入った物件が見つかれば、直接内見にいくことも可能です。

内見する際は、設備が壊れていないか、住民はどんな年齢、属性か、周辺エリアは栄ええているか（近くにショッピングモールはあるか）などを必ず確認するようにしましょう。

フィリピン不動産カレッジでは、日本から参加できるZOOMで行うオンライン内見ツアーを開催しています。

売買の申し込みをいれ、手付金を支払う

購入したい物件が決まったら、不動産エージェントが売主と調整し契約書の売買作成を行います。購入予約申込書の確認、サイン、またパスポートなど必要書類を求められる場合があります。

フィリピンの不動産売買では、売買契約時に手付金として、物件価格の10～30％のデポジットの支払いを行うのが一般的です。

手付金を払うことで交渉の独占権を得ることができます。

契約書にサイン、残金を支払う

売買契約書に正式にサインをし、残金の支払いを行います。この時点で名義変更の登記や公証人への依頼を行います。

鍵を受け取り、購入完了

この時点で、そのまま住み始めることができます。

カギの受け取る必要がありますが、フィリピンに居住していない場合には、不動産エージェントに代わりに鍵を受取、管理をお願いすることができます。

フィリピン不動産と税金

どこよりも噛み砕いてフィリピン不動産の諸費用を解説

フィリピン不動産にかかる費用・税金は、購入時が物件価格の約3〜5%、維持費が年間で評価額の2〜4%＋共益費、売却時が物件価格の約9〜11%です。購入時の主な内訳は印紙税1.5%、不動産移転税0.5〜0.75%、登記申請料、公証人費用となっています。

購入時にかかる費用と税金

• 印紙税（Documentary Stamp Tax）：登記変更手続き時に、BIR（税務署）に支払う税金。公証から30日以内にBIR Form 2000-OTで申告・納付
• 不動産移転税（Transfer Tax）：市役所に支払う税金。物件がマニラ首都圏にある場合は0.75%、その他の場所にある場合には0.5%となる
• 登記申請料（Registration Fee）：Registry of Deeds（登記所）に支払う登録費用。物件価格に応じたスライド制で、LRAの公式サイトで試算可能
• 公証人費用：売買の事実を公証人（フィリピン人弁護士）に公証してもらう際に支払う弁護士費用。売買契約書の作成・確認を含む包括的なリーガルサポートの場合は費用が高くなる
• 付加価値税（VAT）：消費税のようなもの。住宅用物件の場合、物件価格が360万ペソ以上の場合にのみかかる（BIR Revenue Regulation No. 1-2024により、2024年1月から320万ペソ→360万ペソに引き上げ）。通常販売価格に含まれている。なお、住宅用の土地のみの売買は、2021年以降、金額にかかわらずVAT課税対象となっている点に注意

購入後にかかる維持費用と税金

• 固定資産税（Real Property Tax）：不動産を所有している場合に毎年課される税金。マニラ首都圏では最大2%、地方都市では最大1%。3ヶ月ごと（3月末、6月末、9月末、12月末）に年4回にわけて納付するか1年分をまとめて納付するか選べ、一括納付の場合は割引が受けられる。なお、2024年6月に成立した不動産評価改革法（RPVARA / RA 12001）により、今後全国で統一的な不動産評価基準が導入され、評価額が市場価格に近づく可能性がある点に留意
• 特別教育基金（Special Educational Fund）：フィリピンの教育支援を目的とした税金。固定資産税に加算して課される。日本で言うところの復興特別所得税みたいなもの。
• 共益費（Association Dues）：マンションの管理組合に収めるお金。管理費、修繕積立費など色んな呼び方がある。物件のグレードや設備によって大きく異なる。
• 火災保険、住宅総合保険：コンドミニアムに掛けられる保険は主に2種類。火災で被害に遭った場合に保険金が支払われる火災保険と、火災に加えて、水害・水濡れ・盗難など幅広くカバーしてくれる住宅総合保険。保険会社や申し込みされるプランによっても金額は異なる。コンドミニアムによっては指定のプランがある場合も。

売却時にかかる費用と税金

• 不動産譲渡税（Capital Gains Tax）：売買による利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合も課される最終税。BIR Form 1706を公証から30日以内に申告・納付する。なお、不動産業者が棚卸資産として保有する物件（ordinary assets）については、CGTではなく源泉徴収税と通常の所得税が適用される（BIR RMC 31-2025で明確化）
• 仲介手数料：売却を仲介する不動産会社に支払う費用。通常は売主負担

フィリピン不動産の購入に関するよくある質問

フィリピン不動産の購入にあたって、送金方法や外国人の土地所有制限など、よく寄せられる質問をまとめました。

フィリピン不動産購入時の送金方法はどんな手段がある？

フィリピン不動産購入時の国際送金には、大きく分けてオンライン送金サービス、フィリピンに本店があり、日本に支店がある銀行を利用した銀行送金、メガバンク等を利用した銀行送金の3つの方法があります。

フィリピンで一軒家を買うにはどうすれば良い？

フィリピンでは、1987年憲法（第12条）により、フィリピン国籍を持たない外国人の土地所有が禁止されています。よって、土地付きの一軒家を保有することは原則できません。コンドミニアム（区分所有権）であれば、コンドミニアム法（RA 4726）に基づき、外国人所有比率40%の上限内で購入可能です。

なお、2025年9月に成立した改正投資家リース法（RA 12252）により、外国投資家は一定の条件を満たすプロジェクト（工業、観光、農業など）において最長99年間のリース契約が可能になりました（従来は最長75年）。ただし、あくまでリース（賃借権）であり、土地の所有権は認められません。

土地付きの一軒家を保有する方法としては、主に2種類あります。

• フィリピン国籍を持っている方の名義で保有してもらう…フィリピン人のパートナー、奥様、もしくは家族、親戚にフィリピン人がいる場合には、その方名義で物件を保有するという方法。ただし、Anti-Dummy Law（CA 108）によりノミニー（名義貸し）は違法とされているため、リスクがある点に注意
• 法人として物件を保有する…フィリピンで法人を設立すれば、法人として土地付き建物（一軒家、アパートメント）を保有することができます。しかし、フィリピンは法人にも外資規制があり、60%以上はフィリピン人が株式を保有する必要があるため、実質的にはフィリピン人パートナーとの共同事業となります